Имущественные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщикам НДФЛ:

• при продаже имущества, а также доли в нем, доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством);
• в размере выкупной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;
• в размере фактически произведенных расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилых домов, квартир, комнат или доли в них, приобретение земельных участков или доли в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля в них;
• в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории РФ объектов, в отношении которых предоставляется имущественный налоговый вычет, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) вышеуказанных кредитов.

При продаже жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет предоставляется:

• в сумме фактически оплаченных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением объектов (доли в них), например, на покупную стоимость;
• либо в сумме фиксированного вычета в размере 1 млн. руб.

Если документы, подтверждающие расходы на приобретение недвижимости отсутствуют (например, на объекты, полученные по наследству, по договору дарения, либо в результате приватизации), имущественный налоговый вычет можно получить только в размере 1 млн. руб.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

При приобретении или строительстве жилой недвижимости имущественные налоговые вычеты предоставляются в сумме фактически понесенных расходов:

• на новое строительство жилого дома, приобретение жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, приобретение земельного участка (доли в нем) для индивидуального жилищного строительства или расположенного под приобретаемым жилым домом, но не более 2 млн. руб. (пп. 3 п. 1, пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ);
• на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на приобретение (строительство) недвижимости либо полученным в целях рефинансирования (перекредитования) таких кредитов, но не более 3 млн. руб. (пп. 4 п. 1, п. 4 ст. 220 НК РФ).

При строительстве либо приобретении жилого дома, фактически произведенные расходы включают следующие виды затрат:

• на разработку проектной и сметной документации;
• на приобретение строительных и отделочных материалов;
• на приобретение жилого дома, не оконченного строительством, или доли в нем;
• на оплату работ или услуг по строительству (достройке дома, не оконченного строительством, или доли в нем) и отделке;
• оплата подключения к сетям электро-, водо-, газоснабжения и канализации или создание автономных источников снабжения и канализации.

К расходам на приобретение квартиры, комнаты (доли в них) относятся затраты:

• на приобретение квартиры, комнаты, доли в них или прав на квартиру, комнату или доли в них в строящемся доме;
• на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ, если в договоре о приобретении недвижимости указано приобретение не завершенных строительством жилого дома, квартиры, комнаты без отделки;
• на приобретение отделочных материалов и оплату работ по отделке, если жилье приобретается без отделки.

Чтобы воспользоваться имущественными налоговыми вычетами, необходимо иметь доходы, которые облагаются НДФЛ по ставке 13 %, например, заработную плату. Если же у налогоплательщика не было таких доходов в году приобретения жилья, то вычет можно получить позже, когда появятся доходы, облагаемые по ставке 13%. Если приобретатель объектов, в отношении которого НК РФ предусмотрено предоставление имущественного налогового вычета является индивидуальным предпринимателем, применяющим режим налогообложения ЕНВД, либо упрощенный режим налогообложения, то имущественным налоговым вычетом по НДФЛ воспользоваться он не сможет, поскольку у него отсутствуют доходы, облагаемые по ставке 13%.

Имущественные налоговые вычеты, предусмотренные пп.3 и 4 п.1 ст. 220 НК РФ, не предоставляются в части расходов налогоплательщика на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, покрываемых за счет:

• средств работодателей или иных лиц;
• средств материнского (семейного) капитала;
• выплат, предоставленных из средств бюджетов бюджетной системы РФ.

Кроме того, имущественные налоговые вычеты не предоставляются в случаях, если сделка совершается между физическими лицами, являющимися взаимозависимыми.

Обратите внимание: с 1 января 2016 года, в ст. 220 НК РФ вносятся изменения, согласно которым в целях предоставления имущественного налогового вычета вводится понятие минимального предельного срока владения.

С 1 января 2016 года, доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более (ст. 217.1 НК РФ).

Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом РФ;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
• право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком - плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех иных случаях, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества будет составлять пять лет.

Кроме того, с 1 января 2016 года устанавливаются особенности определения налоговой базы при продаже имущества, в отношении которого определена кадастровая стоимость. В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения НДФЛ доходы такой продажи принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В соответствии с п.6. ст. 217.1. НК РФ, законом субъекта Российской Федерации может быть уменьшен минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, а также размер понижающего коэффициента, вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества. На данный момент соответствующий закон в Ростовской области не принят.

Указанные изменения применяются в отношении объектов недвижимого имущества, приобретенных в собственность после 1 января 2016 года.

Имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговый орган по месту учета по окончании налогового периода.

При этом имущественный вычет по расходам на новое строительство (приобретение) жилья и погашение процентов по целевому займу может быть предоставлен не только в налоговой инспекции, но и при обращении налогоплательщика с письменным заявлением к работодателю при условии подтверждения данного права налоговым органом.

С 1 января 2014 г. все налогоплательщики имеют право на получение имущественных налоговых вычетов у одного или нескольких налоговых агентов по своему выбору, независимо от даты возникновения права на получение данного вычета (абз. 3 п. 8 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина России от 26.03.2014 № 03-04-07/13348).

Работодатель обязан предоставить имущественный вычет работнику на основании уведомления о подтверждении права на имущественный налоговый вычет из налогового органа и заявления в произвольной форме о предоставлении вычета.

Налоговый агент обязан предоставить имущественные налоговые вычеты при получении от налогоплательщика подтверждения права на имущественные налоговые вычеты, выданного налоговым органом, с указанием суммы имущественного налогового вычета, который налогоплательщик вправе получить у каждого налогового агента, указанного в подтверждении.

Форма уведомления налогового органа о подтверждении имущественных налоговых вычетов в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство или приобретение жилых домов, земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительства или на которых расположены приобретаемые жилые дома, а также в сумме погашенных процентов по займам (кредитам) на указанные выше цели утверждена Приказом ФНС России от 14.01.2015 № ММВ-7-11/3@ «Об утверждении формы уведомления о подтверждении права налогоплательщика на имущественные налоговые вычеты, предусмотренные подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ».

Указанное уведомление должно быть выдано налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи заявления налогоплательщика и документов, подтверждающих право на получение имущественных налоговых вычетов.

В результате, даже если налогоплательщик соберет и представит в налоговый орган все подтверждающие документы в первый рабочий день января, налоговый орган может выдать соответствующее уведомление в феврале (через 30 календарных дней). В результате сложится ситуация, при которой работодатель получит уведомление только в феврале, и при этом НДФЛ за первый месяц налогового периода уже будет удержан.

Следует отметить, что НК РФ не определен порядок предоставления работодателем имущественного вычета при обращении за ним не с начала налогового периода.

По мнению контролирующих органов, в случае обращения налогоплательщика к работодателю за предоставлением имущественного налогового вычета не с первого месяца налогового периода данный вычет предоставляется начиная с месяца, в котором налогоплательщик обратился за его предоставлением, применительно ко всей сумме дохода, начисленной налогоплательщику нарастающим итогом с начала налогового периода (письма Минфина России от 21.08.2013 № 03-04-05/34221, от 12.08.2013 № 03-04-05/32492, от 20.06.2013 № 03-04-05/23258, от 24.05.2013 № 03-04-05/18792, ФНС России от 02.04.2013 № ЕД-2-3/217@).

При этом производить перерасчет и возвращать НДФЛ, удержанный до обращения, налоговый агент не должен, поскольку он не считается излишне удержанным. Соответственно, если работодатель предоставит в такой ситуации имущественный вычет с начала налогового периода, он может быть привлечен к ответственности за неправомерное неудержание и перечисление НДФЛ в меньшем объеме (ст. 123 НК РФ).

Удержанный налоговым агентом НДФЛ без учета имущественного вычета после представления налогоплательщиком заявления о получении вычета признается излишне удержанным (п. 8 ст. 220 НК РФ), возврат которого осуществляется в порядке, установленном ст. 231 НК РФ.

Обратите внимание: оригинал уведомления остается у работодателя, даже если работник уволится в течение налогового периода. Организация должна обеспечивать сохранность представленных ей налогоплательщиками оригиналов уведомлений о подтверждении права на имущественный налоговый вычет в течение четырех лет (Письмо Минфина России от 07.09.2011 № 03-04-06/4-209).

Если в налоговом периоде имущественные налоговые вычеты, предоставленные в связи с приобретением, либо строительством объектов, указанных в пп.3 п.1 ст. 220 НК РФ, а также уплатой процентов по целевым кредитам, использованы не полностью, их остаток может быть перенесен на последующие налоговые периоды до полного их использования.

Получить остаток вычета налогоплательщик может в следующем году при обращении с декларацией за ним в налоговый орган или подав новое уведомление работодателю на предоставление остатка вычета. Соответствующее уведомление нужно будет получать ежегодно, до полного использования имущественного налогового вычета.

Следует отметить, что имущественный налоговый вычет не распространяется на доходы, полученные в текущем году за предыдущий налоговый период, например, выплаченные в результате перерасчета за предыдущие периоды, либо при выплате ранее начисленных, но не выплаченных доходов (Письмо Минфина России от 09.07.2010 № 03-04-05/7-385).

При этом, у налогоплательщиков, получающих пенсии в соответствии с законодательством РФ, указанные имущественные налоговые вычеты могут быть перенесены на предшествующие налоговые периоды, но не более трех, непосредственно предшествующих налоговому периоду, в котором образовался переносимый остаток имущественных налоговых вычетов (п. 10 ст. 220 НК РФ).

Обратите внимание – имущественные вычеты, предусмотренные пп.3 и 4 п.1 ст. 220 НК РФ, связи с приобретением, либо строительством объектов, указанных в пп.3 п.1 ст. 220 НК РФ, а также уплатой процентов по ипотечным кредитам, предоставляются однократно, повторное предоставление указанных налоговых вычетов не допускается.

С 2014 года имущественный вычет на приобретение (строительство) недвижимости можно получить несколько раз по разным объектам недвижимости. При этом его общий размер также не может превышать 2 млн. руб. Иными словами, если налогоплательщик не получил вычет в полном размере при покупке одного объекта недвижимости, то он сможет использовать остаток при покупке другого. В тоже время, если вычет уже заявлен и не использован в полном объеме до 01 января 2014 года, перенести остаток данного вычета на другой объект недвижимости нельзя (пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ).

Имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), израсходованным на покупку или строительство недвижимости либо на выплату процентов по кредиту, полученному в целях рефинансирования (перекредитования) такого кредита, может быть предоставлен только в отношении одного объекта недвижимого имущества.

Профессионал Дон-Консультант. 2015. № 7

М. Кириченко, к.э.н., доцент ВГАОУ ВПО «ЮФУ», аудитор-консультант ООО «ЭРКОН», член СОА НП «Российская коллегия аудиторов».